Неприхований інтерес громадян до нових забудов з кожним роком лише зростає. Адже,на жаль, зовсім непоодинокими є афери у будівельній сфері. Як наслідок, зростає “градус” суспільного інтересу в отриманні будь-якої інформації, яка б могла не тільки пролити світло на законність новобудови, а й стати інструментом у майбутній боротьбі із порушеннями законодавства у сфері будівництва та відстоюванні своїх прав.
Особливо інформація актуальна для майбутніх власників житла у новобудовах, мешканців сусідніх будинків, права яких може порушувати сумнівне будівництво, громадських активістів, які борються із забудовою парків чи зелених зон.
Тож у цьому матеріалі ми проаналізуємо, яку інформацію про будівництво та у кого ми можемо отримати на різних етапах будівництва.
Що таке публічна інформація?
Право отримувати інформацію на запит нам гарантує Закон “Про доступ до публічної інформації”. Публічна інформація – інформація, отримана або створена суб’єктами владних повноважень (органами влади) в процесі виконання своїх повноважень, яка знаходиться у їхньому володінні на якомусь матеріальному носію (переважно це документ).
Публічна – не означає відкрита. Багато документів у володінні органів влади, які залучені до процесу будівництва, містять конфіденційну інформацію чи комерційну таємницю. Розголошення такої інформації можливе, лише коли суспільний інтерес переважає можливу шкоду від поширення інформації (частина друга статті 6 Закону “Про доступ до публічної інформації”).
Також суспільно важливу інформацію про будівництво повинні надавати і приватні суб’єкти господарювання, наприклад, замовник будівництва чи організації, які здійснюють експертизу проєктної документації (частина друга статті 13 Закону “Про доступ до публічної інформації”). Втім, щоб отримати інформацію від таких суб’єктів, запитувачу слід додати переконливі аргументи щодо важливості інформації для суспільства чи громади.
У кого і яку саме інформацію та документи можна запитувати на кожному етапі будівництва?
Частина п’ята статті 26 Закону “Про регулювання містобудівної діяльності” виокремлює такі етапи будівництва:
- отримання замовником або проєктувальником вихідних даних;
- розроблення проєктної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
- затвердження проєктної документації;
- виконання підготовчих та будівельних робіт;
- прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
- реєстрація права власності на об’єкт містобудування.
На кожному із цих етапів замовник будівництва (забудовник) повинен мати (отримати від іншого суб’єкта чи створити) певні документи. Відповідно, державні органи та інші суб’єкти повинні також володіти такими документами чи інформацією про майбутню новобудову.
Перш ніж перейти до суті, варто зазначити, що ще до першого етапу будівництва замовник повинен мати право власності або оренди на відповідну земельну ділянку з цільовим призначенням для певного виду будівництва. Цю інформацію можна дізнатись у органів Держгеокадастру, а також на публічній кадастровій карті. Детальніше про це: https://e.land.gov.ua/.
Усі документи, про які ми будемо говорити далі, повинні бути у замовника будівництва. Як дізнатись, хто є замовником будівництва? Читайте за посиланням.
Розглянемо детальніше, які саме документи повинні бути у замовника (а також у інших суб’єктів) на кожному із перелічених вище етапів.
Перший етап: отримання замовником або проєктувальником вихідних даних
На цьому етапі, замовник спершу повинен отримати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі – МУО) – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. МУО надають відповідні уповноважені органи містобудування та архітектури органу місцевого самоврядування (наприклад, це може бути управління містобудування та архітектури певної міської ради). Запитувач може отримати їх надіславши запит або спробувати знайти на сайті місцевої ради. Це відкрита інформація, яка ще й повинна бути опублікована.`Отримавши МУО, запитувач зможе дізнатись, який вид споруд дозволено будувати у цьому місці.
Крім того, до 2019 року для отримання МУО разом із заявою замовник також повинен був подати містобудівний розрахунок, який визначає інвестиційні наміри замовника і складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об’єкта будівництва. Це не фінальний варіант об’єкту будівництва, але він дасть змогу зрозуміти орієнтовні “плани забудовника”.
Також на цьому етапі забудовник повинен отримати технічні умови для підключення комунікацій – комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та телекомунікації. Видають технічні умови представництва підприємств, відповідальних за експлуатацію відповідних комунікацій. Запитувачу достатньо запитати про сам факт видачі ТУ, адже без них замовник не має права навіть розробляти проєкт будівництва.
Завдання на проєктування — документ, у якому містяться обґрунтовані в межах законодавства вимоги замовника до планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень та властивостей об’єкта архітектури, його основних параметрів, вартості та організації його будівництва, який складається відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, технічних умов. Цей документ складається з урахуванням вимог державних будівельних норм і затверджується замовником за погодженням із генпроєктувальником (проєктувальником). І саме у цих двох суб’єктів наявна така інформація.
Другий та третій етап: розробка проєктної документації, її експертиза та затвердження
Проєктна документація розробляється проєктувальником, якого вибирає забудовник. Її експертизу на відповідність чинному будівельному законодавству (вона передбачена, наприклад, для будинків вище 4 поверхів) проводять експертні організації, які мають на це право (їх перелік веде Міністерство розвитку громад та територій України). За результатами такої експертизи і видається звіт. Затверджує документацію замовник.
Склад та зміст проєктної документації об’єктів будівництва на всіх стадіях проєктування визначаються згідно з будівельними нормами і мають бути достатніми для оцінки проєктних рішень та їх реалізації. Проєктна документація може включати ескізний проєкт, проєкт, робочий проєкт, а також робочу документацію (загалом документи можуть називатись і по-іншому). Важливо знати, що отримати їх на запит скоріш за все не вдасться. Річ у тім, що проєктна документація містить комерційну таємницю, є об’єктом авторського права.
Відповідно до Закону «Про авторське право та суміжні права» твором архітектури є твір у галузі мистецтва спорудження будівель і ландшафтних утворень (креслення, ескізи, моделі, збудовані будівлі та споруди, парки, плани населених пунктів тощо). Адже такий твір (скажімо, проєкт будинку) є результатом творчої, інтелектуальної діяльності особи. І замовник за це заплатив, тому було б нелогічно і неправильно, якби така інформація була у вільному доступі і несумлінні забудовники могли вільно і безкоштовно копіювати і використовувати авторські напрацювання.
Така інформація є обмеженою у доступі, а відмова її надати буде законною, якщо розпорядник обґрунтовує її відповідно до вимог частини другої статті 6 Закону “Про доступ до публічної інформації”.
Оцінка впливу на довкілля проводиться при будівництві об’єктів, що можуть зашкодити навколишньому середовищу (до них віднесено будівництво житлових кварталів). Відповідно до Закону “Про оцінку впливу на довкілля” інформація про її проведення оприлюднюється у Єдиному реєстрі з оцінки впливу на довкілля.
Проєктна документація на будівництво об’єктів не потребує погодження (затвердження) державними органами, органами місцевого самоврядування, їхніми посадовими особами тощо (виняток – якщо вони є замовниками цього будівництва).
Четвертий етап: виконання підготовчих та будівельних робіт
На цьому етапі замовник може подати до органів державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) повідомлення про початок виконання підготовчих робіт (для облаштування будівельного майданчика, підготовки земельної ділянки). Для будівництва об’єктів незначного класу наслідків (СС1), наприклад, садових будинків, замовник подає до органів ДАБК повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
До початку будівництва об’єктів середнього (СС2) та значного (СС3) класів наслідків (наприклад, висотних житлових будинків) замовник зобов’язаний отримати у органів ДАБК дозвіл на початок будівництва. Запитувач може дізнатись, чи видавались такі документи конкретному забудовнику. Також ця інформація повинна бути оприлюднена на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції у Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.
Відповідно до п.12 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт:
«Інформація про документ, що дає право на виконання підготовчих та будівельних робіт (реєстраційний номер, дата видачі, найменування органу державного архітектурно-будівельного контролю, який здійснив дії щодо внесення даних до реєстру і здійснює контроль за будівництвом об’єкта), відомості про найменування, клас наслідків (відповідальності) об’єкта, здійснення оцінки впливу на довкілля для об’єктів, що підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля”, зображення об’єкта та його основні техніко-економічні показники, замовника, проєктувальника, підрядників, осіб, відповідальних за здійснення авторського і технічного нагляду, відповідальних виконавців робіт з урахуванням внесених змін розміщуються на стенді завдовжки не менше ніж 1,5 метра і завширшки не менше ніж 1 метр, що встановлюється на будівельному майданчику в доступному для огляду місці (за винятком індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них)».
Оскільки така інформація повинна бути розміщена на стенді – вона безумовно є відкритою. Якщо запитувача цікавить інформація із переліченого вище, то він може сміливо її запитувати.
П’ятий і шостий етап: прийняття об’єкта в експлуатацію, реєстрація права власності
Прийняття новобудови в експлуатацію здійснюють органи ДАБК шляхом:
- реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації (об’єкт з незначними наслідками (СС1) або якщо він будувався на підставі будівельного паспорта)
- видачі відповідного сертифіката на підставі акта готовності об’єкта (для об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками). Цей сертифікат засвідчує відповідність закінченого будівництвом об’єкта проєктній документації та підтверджує його готовність до експлуатації.
Тільки після реєстрації декларації/отримання сертифікату, замовник може укладати договори про постачання до будинку “необхідних для його функціонування ресурсів” – води, газу, тепла, електроенергії, а також оформлювати право власності.
Для реєстрації права власності на будинок замовнику потрібно отримати технічний паспорт, присвоїти будинку адресу та подати ці документи, а також інші, передбачені п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, до відповідних органів, які реєструють право власності на нерухоме майно.
…
На кожному етапі замовник “збирає” все нові документи, які потрібні для будівництва. Деякі із них містять тільки відкриту інформацію, наприклад, містобудівні умови та обмеження, інформація про результати оцінки впливу на довкілля тощо. Інші – можуть також містити і конфіденційну інформацію (технічні умови, проєктна документація тощо).
У першому випадку розпорядники інформації зобов’язані надати запитувачу таку інформацію/документ. У другому – 1) надати тільки відкриту інформацію або документ, із якого вилучено обмежену у доступі інформацію (наприклад, шляхом ретушування), 2) якщо суспільний інтерес переважає шкоду від розголошення такої інформації – надати їх без вилучення інформації. Це передбачено статтею 6 Закону “Про доступ до публічної інформації”.
Тому, щоб отримати інформацію про конкретний об’єкт будівництва, потрібно насамперед знати, що і у кого можна запитувати. Важливо розуміти, що запитувач має право отримати навіть обмежену у доступі інформацію, якщо у цьому є значний суспільний інтерес – коли йдеться про незаконну забудову, знищення історичних пам’яток чи природоохоронних об’єктів, а також порушення прав людини тощо. Щоб отримати таку інформацію чи документи, запитувачу слід аргументувати свій запит та вказати на ці обставини суспільного інтересу.
